新華社記者齊中熙,、王優(yōu)玲
住房問題,，既是民生問題也是發(fā)展問題。當前的房地產(chǎn)市場走勢備受各方關注,。
9月26日召開的中共中央政治局會議強調(diào),，“要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”“要回應群眾關切,，調(diào)整住房限購政策，降低存量房貸利率,，抓緊完善土地,、財稅、金融等政策,，推動構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”,。
從中央到地方，一攬子政策密集推出,，釋放出穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的強烈信號,。在各方努力下,，市場預期和發(fā)展信心提振效果如何？市場出現(xiàn)了哪些變化,？
(一)
9月26日中共中央政治局會議后,，多部門打出促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策“組合拳”，概括起來,，就是“四個取消”“四個降低”和“兩個增加”,。各地特別是一線城市紛紛調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)市場相關政策，力促市場回暖,。
不同舉措,，從不同角度，直擊當下房地產(chǎn)市場“痛點”“堵點”：
地方因城施策取消或調(diào)減限制性措施,，釋放購房需求,；優(yōu)化稅收政策，降低購房交易成本,；調(diào)整土地政策,，控新增、盤存量,，進一步發(fā)揮土地儲備“蓄水池”功能,；加碼金融支持，為行業(yè)流動性注入“活水”……
這一套政策組合拳效果怎樣,？我們觀察幾個關鍵指標,。
看銷售面積——
國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，從監(jiān)測的40個重點城市的銷售情況看,，前期回調(diào)幅度較大的二線城市邊際改善比較明顯,，10月份當月銷售面積實現(xiàn)正增長，銷售額降幅明顯收窄,。
1至10月,，全國新建商品房銷售面積同比下降15.8%，降幅比1至9月收窄1.3個百分點,；新建商品房銷售額同比下降20.9%,，降幅比1至9月收窄1.8個百分點,。
住房城鄉(xiāng)建設部網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示,，10月份，全國新建商品房交易網(wǎng)簽量同比增長0.9%,，連續(xù)15個月下降后首次實現(xiàn)增長,；新建商品房和二手房成交總量同比增長3.9%，連續(xù)8個月下降后首次實現(xiàn)增長,。
看先導指標——
觀察房地產(chǎn)市場活躍度,，除了銷售量，還有兩個先導指標：一手房的到訪量，二手房的帶看量,。
購房屬于大宗消費,，從有購房意愿，到去實地精挑細選找到滿意的好房子,，再到討價還價等環(huán)節(jié),，普遍需要較長過程。
記者近日走訪北京,、上海,、南昌等多地房地產(chǎn)中介機構了解到，不論在工作日還是周末,，都有不少客戶來簽約洽談,，簽約室里常常坐滿討價還價的買賣方。一手房的到訪量,、二手房的帶看量也有明顯增長,。這些現(xiàn)象的背后，是有更多居民已經(jīng)在購房的進程中,，至少有購房意愿或需求,，表明市場活躍度出現(xiàn)一定程度邊際改善，這對于房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)是積極信號,。
看市場預期——
信心重于黃金,。隨著銷售面積回升、先導指標提升,，消費者對房地產(chǎn)后市的信心也得到增強,，市場預期出現(xiàn)好轉。
根據(jù)PMI調(diào)查,，10月份房地產(chǎn)業(yè)商務活動指數(shù)比上月回升2.5個百分點,，市場預期指數(shù)回升1.8個百分點。這表明在一系列政策推動下,，房地產(chǎn)市場景氣度開始改善,。
記者走訪北上廣深一線城市和武漢、蘇州,、杭州等二線城市發(fā)現(xiàn),，市場交易活躍度有所提升，新客戶從看房到最終購買的決策速度在加快,，老客戶減少了猶豫,，甚至出現(xiàn)購買緊迫感。不論是新房還是二手房市場,，成交周期明顯加快,。
以上多維度指標顯示,，房地產(chǎn)市場正在出現(xiàn)一些回暖跡象。
房地產(chǎn)市場歷來有“金九銀十”的說法,。10月份房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的止跌回穩(wěn)積極勢頭,，特別是商品房交易市場自2007年以來首次出現(xiàn)“銀十”超“金九”的現(xiàn)象，從側面也反映出政策調(diào)整優(yōu)化對房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的推動力,。
“總的來看,，一攬子促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的措施顯效，10月份房地產(chǎn)市場出現(xiàn)積極變化,。隨著各項政策效能進一步釋放,，推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的動能將增強。”
“中國的房地產(chǎn)在系列政策作用下,，經(jīng)過三年的調(diào)整,，市場已經(jīng)開始筑底。”
國家統(tǒng)計局,、住房城鄉(xiāng)建設部分別作出如上判斷,。
(二)
一方面要看到，一攬子政策開始落地顯效,；另一方面也要看到,，房地產(chǎn)市場筑底是一個過程，需要長短結合,、標本兼治,。
首先，要“適應我國房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢”,。這是去年7月24日中共中央政治局會議作出的重大判斷,。認識當前的房地產(chǎn)形勢，首先要把握住這個變化,。
供求關系是影響市場價格的關鍵因素,，這是經(jīng)濟學的基本原理之一,。
過去20多年,，我國房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)上升態(tài)勢,，對保障和改善民生、支撐我國經(jīng)濟社會發(fā)展發(fā)揮了重要作用,。同時,，房地產(chǎn)市場快速擴張，也出現(xiàn)了一些資金過度向房地產(chǎn)集中,，部分房企“高負債,、高杠桿,、高周轉”等問題,。
從過去供不應求形成的市場火爆,、甚至價格扭曲，到近些年主要矛盾從總量短缺轉為總量基本平衡,、結構性供給不足,，房地產(chǎn)市場的底層邏輯發(fā)生變化。因此,，要促進房地產(chǎn)市場進一步止跌回穩(wěn),，對商品房建設要“嚴控增量、優(yōu)化存量,、提高質(zhì)量”,。
從存量上看，我國新建商品住房供應規(guī)模大,，存量消化是重要調(diào)整方向,。
政策層面已經(jīng)明確，商品房庫存較多的城市,，政府可按需定購,，積極支持收購存量商品房用作保障性住房。目前,，各地加速推進收購存量商品房用作保障性住房,，專項債券支持回收閑置存量土地、新增土地儲備也在加快落地,。
從增量和質(zhì)量上看,，人們對住房的需求已經(jīng)從“有沒有”向“好不好”轉變，滿足這部分市場需求是調(diào)整增量和提高質(zhì)量的重要方向,。
其次,，要修復信用鏈條，重建市場信心,，促進金融和房地產(chǎn)良性循環(huán),。打好保交房攻堅戰(zhàn)是其中的重中之重。
一段時間以來,，在房地產(chǎn)市場調(diào)整過程中,，由于資金問題、債務問題,，部分在建已售的商品住房項目面臨交付困難,。這一現(xiàn)象不僅嚴重損害購房者權益，也影響著市場的信心,，阻礙著市場的有序運轉,。
針對這一“痛點”，保交房工作穩(wěn)步推進,，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制適時推出——將合規(guī)房地產(chǎn)項目納入“白名單”,，應進盡進,、應貸盡貸，滿足項目合理融資需求,，成為實現(xiàn)金融和房地產(chǎn)良性循環(huán),、改善市場預期的重要舉措和有力保障。
目前,，全國297個地級及以上城市均已建立房地產(chǎn)項目融資協(xié)調(diào)機制,。截至10月31日，“白名單”項目貸款審批通過金額超3萬億元,。年底前,，隨著“白名單”擴圍有序推進，這一規(guī)模還將增加到4萬億元,。
信貸規(guī)模的增加,，預示著房地產(chǎn)項目融資更快捷更便利，保交房的繼續(xù)推進更有保障,。截至11月13日,，保交房攻堅戰(zhàn)推進有力，全國已交付285萬套,，保障購房人合法權益的同時,，也對市場預期帶來有效改善。
此外,，還要釋放市場潛在需求,，從供需兩端著手進一步激活房地產(chǎn)市場。
立足當前房地產(chǎn)市場的主要矛盾,，在供給結構方面,，保障性住房供給相對不足，大城市房價高,，新市民,、青年人住房負擔較重。住房需求方面,，改善性住房需求持續(xù)升級,，居民對提升居住品質(zhì)的愿望更為強烈。
因此,，通過“四個取消”“四個降低”降低購房成本,，加大保障房建設以及城中村改造等，將為房地產(chǎn)市場注入新的需求,。
從房地產(chǎn)市場的中長期趨勢來看,，滿足剛性和改善性住房需求仍有發(fā)展空間。我國仍處于城鎮(zhèn)化發(fā)展中后期，持續(xù)推進以人為本的新型城鎮(zhèn)化,，將釋放房地產(chǎn)市場更大需求潛力,。
(三)
傳統(tǒng)的房地產(chǎn)發(fā)展模式難以為繼，未來的房地產(chǎn)將向何處發(fā)展,？
去北京參觀一次中國建筑科技展,，也許你能從中獲得一些啟發(fā),。
打開房門,，屋內(nèi)的燈光、窗簾,、音樂會自動開啟,，歡迎主人回家；來到客廳,，坐在沙發(fā)上按動按鈕,，對面的墻柜緩緩前移，一會兒就“變”出一個兒童“小游樂園”……這是記者近日在中國建筑科技展的“好房子樣板間”看到的一幕場景,。
房地產(chǎn)發(fā)展,，民生是最終落腳點。
從“有沒有”轉向“好不好”,，提升居民居住品質(zhì)和幸福感是未來房地產(chǎn)發(fā)展的方向,。通過科技賦能、創(chuàng)新引領,，無論是新房子還是老房子,，都要變成好房子。
加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式,，是房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策,。更好滿足剛性和改善性住房需求，完善房地產(chǎn)開發(fā),、交易和使用制度,，建立“人、房,、地,、錢”要素聯(lián)動新機制等，是加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要內(nèi)容,。
我國房地產(chǎn)市場已走過20多年高速擴張階段,，過去的發(fā)展模式已不適應高質(zhì)量發(fā)展的新要求，構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式是大勢所趨,。
打造安全,、舒適、綠色、智慧的好房子,，成為滿足人民美好生活需要的重要途徑,，也是促進房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的應有之義。
從支撐城市擴張轉向參與城市更新,，從增量拉動轉為增量存量聯(lián)動……房地產(chǎn)發(fā)展要圍繞老百姓在新發(fā)展階段的多樣化住房需求,，從戶外環(huán)境、適老化,、綠色低碳等方面著力,，推動住房建設品質(zhì)全面升級。
當前,，城中村改造的政策支持范圍從最初只有35個大城市擴大到全部地級及以上城市,。已有1632個城中村改造項目在各大城市落地。1至10月,，全國已建設籌集保障性住房和城中村改造安置房317萬套(間),；到今年底，可幫助超過1000萬困難群眾改善住房條件,。
積極實施城市更新行動,，是轉變城市發(fā)展方式、實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的重要舉措,。
系統(tǒng)推進好房子,、好小區(qū)、好社區(qū),、好城區(qū)“四好”建設,，是房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展的重心。2023年,，全國已實施城市更新項目超過6.6萬個,，累計完成投資2.6萬億元，城市更新行動實施帶來的綜合性成效正在逐步顯現(xiàn),。2024年,，全國計劃新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.4萬個，前10個月已開工5.3萬個,。
協(xié)同聯(lián)動,，防止大起大落，才能實現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn),、健康,、高質(zhì)量發(fā)展。
房地產(chǎn)行業(yè)正處于新舊模式轉型的關鍵期,。迎難而上,，主動破局。按照中央統(tǒng)一部署，各地各部門正同心協(xié)力,，打好土地,、財稅、金融等政策組合拳,，讓這些政策的效果充分顯現(xiàn),。
房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，將為中國經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展積蓄更多新動能,，為建設適應人民群眾新期待的“好房子”提供更有力支撐,。
